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賣房想要節稅，許多人第一步就是「設籍」！但你知道嗎？土地增值稅與房地合一稅雖然都有針對「自用住宅」的優惠稅率，但兩者適用的條件卻完全不同。若搞混或設籍時間不符，不但無法享有優惠，還可能多繳好幾十萬的稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏特別提醒，有意出售自住房屋的屋主，在搬遷戶籍前務必了解清楚相關規定。
首先，土地增值稅的「自用優惠稅率」主要分為兩種：一是「一生一次」，二是「一生一屋」。
「一生一次」顧名思義就是每人一生僅能使用一次，條件相對寬鬆。只要該住宅在出售前一年內未作營業或出租用途，且土地及地上建物為本人、配偶或直系親屬所有，並已設籍；都市土地面積不得超過約90坪，非都市土地不得超過211坪，就能適用10%的稅率，相較一般最高可達40%的稅率，差距驚人。
至於「一生一屋」則是使用過「一生一次」後，若再次出售其他房產時可以考慮的選項，但條件較為嚴格。必須該土地在出售前5年內未出租或作營業用途，且本人、配偶或未成年子女持有該土地與住宅6年以上，設籍且實際居住也需連續滿6年。此外，家庭成員在出售時不能擁有其他住宅，且土地面積限制更嚴，都市不得超過約45坪、非都市則約105坪。
值得注意的是，土地增值稅的稅額與內政部每年公告的土地現值密切相關，漲價幅度越大，稅金也越高。若符合自用住宅條件，則僅需繳納10%的優惠稅率，節稅效果非常顯著。
除了土地增值稅，房地合一稅也是房屋交易時常見的稅負。該稅制自2016年起施行，針對2016年1月1日後取得的房地產進行課稅，並將土地與建物獲利合併計算，稅率依持有期間從15%至45%不等。
若希望適用房地合一稅的「自用住宅」優惠，必須符合三大條件：一、出售前6年由本人、配偶或未成年子女設籍且實際居住；二、該房屋在此期間未出租、未營業或執行業務使用；三、過去6年內沒有使用過同類優惠。
若成功符合上述條件，不僅獲利在400萬以內免稅，超過部分也僅需繳10%，相當有利。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅的設籍與居住條件必須是「連續」六年，中途搬離會導致資格失效；此外，即使孩子曾設籍並居住，但若出售時已成年，也無法再納入自用住宅的優惠計算。
因此，若屋主有意出售自住房產，務必提前規劃好設籍與居住安排，避免因時間不足或資料不符而喪失優惠。若仍有疑問，也可以至永慶房屋雙北各直營門市，免費諮詢專業人員。
為了讓更多民眾了解房屋稅務，永慶房仲網的「知識」專區也提供實用資訊，包含房地合一稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅等常見問題，還有線上「稅費即時試算」功能，幫助買賣前精準估算稅金，做好萬全準備。是否適用優惠，攸關荷包大事，千萬別等到繳稅時才後悔！
高雄這區中古屋超划算！單坪比預售屋便宜20萬，買房族必看
近年來，六都預售屋價格飆漲，其中高雄市的漲幅尤為明顯。根據統計，從2020年至2024年，高雄預售屋平均單價漲幅超過75%。相較之下，中古屋價格更為親民，成為許多購屋族的首選。永慶房產集團指出，預售屋與中古屋單坪價格差距最大的前三大高雄行政區分別是：前金區、鼓山區與林園區，價差幅度分別高達65.6%、60.4%與55.1%。其中，位於高雄市中心的前金區，預售屋每坪均價已突破5字頭，與中古屋相比，單坪價格相差約65.6%。以一件30坪的物件計算，購買預售屋比中古屋多花近600萬元。前金區生活機能完整，緊鄰火車站、百貨公司、大型綠地及捷運站，吸引大量換屋族青睞。由於區內發展成熟且無剩餘空地，導致新建案價格居高不下，而屋齡約30年以上的中古屋每坪約30萬元，價格實惠且室內坪數大，供不應求，短期內房價仍具支撐力。同樣位居榜眼的鼓山區，擁有美術館及農十六重劃區等熱門發展區，推升預售屋每坪均價達53萬元，與中古屋單坪價差高達60.4%。以千萬元預算計算，選擇中古屋可多買11坪，相當於多出1到2間房間。該區交通便捷，擁有捷運、輕軌、台鐵和高鐵，加上多處公園與百貨商圈，成為購屋族心中的理想區域。鼓山區
老房租10年不漲，新房東接手卻飆升！小宅到三房租金大幅上漲，年輕族群如何喘口氣？
台灣都會區的租屋市場持續高壓，對年輕世代而言，追求理想生活與經濟安定正面臨前所未有的考驗。薪資停滯、房租不斷攀升，迫使離家打拼的青年在生活與夢想間做出妥協。許多人不得不選擇頂樓加蓋、分租套房或社會住宅，以求在有限資源下維持生活品質。儘管政府推出社會住宅及租金補貼政策，仍有不少人感受到規則與現實之間的拉扯，真正的安居仍顯得遙不可及。根據行政院主計總處最新統計，全台房租持續上漲。今年6月居住類物價指數達109.31，創下歷史新高，其中房租類指數108.8、住宅維修指數114.17同時刷新紀錄。即便整體消費者物價指數（CPI）年增率降至1.37%，創下51個月新低，房租指數年增率仍達2.3%，並已連續23個月維持在2%以上，顯示租金持續攀升已成為常態，也讓租屋族的生活壓力倍增。房租上漲的原因包括房價上漲、物價上升、裝潢維修及管理費增加，但影響最大的仍是房東持有成本的提升，尤其是地價稅及房屋稅逐年調升。自2026年起實施的全國總歸戶囤房稅，更讓房東的成本上升，通常會反映在新簽租約的租金上。以台北市中山區為例，30歲上班族林小姐三年前租下一間不到10坪的小套房，每月租金18,000元，已占去薪資
【房貸族壓力再升級】新增房貸利率衝上2.6％ 創金融海嘯以來新高
今年房貸市場傳出明顯變化，新增房貸利率持續走升，不少購屋族感受到資金成本增加的壓力。雖然央行近期並未再調升利率，但房貸市場仍出現攀升趨勢，成為買房族不得不注意的重要訊號。
新北驚現「3萬有找」店面成交？專家揭低價入手與高投報的真正關鍵
買店面一定要準備大筆資金？不一定。近期市場上就出現一筆引起熱議的交易——新北居然有店面單坪價格不到3萬元，讓不少投資人眼睛一亮。這類物件居然還具備不錯的租金收益，但並不是所有人都適合入手，背後有幾個細節，投資者一定要看懂，才能避免踩雷。
台南東區房市熱度攀升！三大熱門交易路段曝光 其中一條路「總價中位數」竟只要 510 萬
想在台南東區尋覓理想住所的民眾越來越多，而近期最新房市數據也揭露出這個區域的熱門路段與價位概況。東區生活機能成熟、交通便利，加上鄰近各大商圈，不僅吸引家庭客層，南科工程師、成大學生族群也帶來穩定買氣，讓此區房市討論度持續升溫。近一年來，東區住宅交易量屢創新高，不論是小宅、兩房產品、中古大樓，皆成為購屋族的目標，加上長期租屋需求穩定，也讓置產客將東區視為熱點。伴隨捷運線規劃、學區完善與購物機能提升，市場普遍看好該區未來的保值空間。對於正考慮從租屋轉為購屋的雙薪家庭而言，東區更具吸引力。小宅與中古屋選擇多元、價位分布廣，使得不同人生階段的買方都能找到合理預算範圍內的物件。尤其對新婚家庭、正在規劃育兒生活的族群而言，東區兼具學區、交通與生活便利性，逐漸成為熱門首選。而究竟哪些路段最受市場青睞？根據統計，東區近一年交易最熱的前三名分別是：中華東路二段、裕農路、中華東路三段。其中，以中華東路二段最受議論，因為雖然平均總價約 941 萬元，但總價中位數僅 510 萬元，讓許多購屋族將此視為入門級價位帶。值得注意的是，該路段約八成交易落在平均值以下，主要因套房交易比例高，使整體價格帶被明顯拉低。中華
房價不降也能撿便宜？專家揭屋主「隱藏弱點」，懂議價就賺到了
台灣房市在央行去年第七波打房政策後，買氣明顯降溫。雖然市場上流傳「今年賣房少賺30萬、明年少賺100萬」的說法，但實際觀察二手屋待售量，顯示多數屋主並不急於出售。換言之，願意出售的房屋，多半來自資金緊繃的屋主，對買家而言，正是議價的好時機。根據馨傳不動產智庫執行長何世昌分享，樂居統計顯示，今年8月全台二手屋待售量降至9萬633戶，已連續四個月下滑，創下今年次低水準。與今年4月高峰的9萬8643戶相比，減少約8千戶，但仍比去年同期的7萬6887戶多出1.37萬戶。他指出，二手屋存量持續下降，主要與屋主資金雄厚有關，不少屋主在股市獲利，財務底氣十足，因此並不急於出售房產。相較之下，新建案的賣壓卻持續加大。今年8月全台待售新建案達16.98萬戶，其中預售屋就有14.38萬戶，較去年同期增加約2.6萬戶。然而，由於預售屋尚未完工，建商面對的降價壓力有限，因此買家難以期待大幅促銷或降價。何世昌也提到，市場常聽到「先賣先贏」的說法，但多數屋主選擇等待更好的行情再出售，而非急於出售。他建議，買房者可換個思維，觀察目前願意出售的房屋，通常是資金有需求的少數屋主。這正提供了議價的空間，只要策略得當，大膽
房價再漲難？營建造價漲勢放緩，年增率創9年新低
台灣房市近年一路飆漲，造價上升被視為推動房價的重要關鍵之一。不過最新數據顯示，這股推升動能似乎正在消退。主計總處最新公布的「營造工程物價指數」顯示，今年前3季平均年增率僅0.8%，創下自2017年以來的9年新低，顯示建築成本的上漲壓力明顯趨緩。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，疫情期間原物料與工資雙漲，導致營建成本大幅墊高，房價也因此被推上一波高峰。如今國際通膨降溫，加上央行持續收緊房貸政策，讓資金與通膨兩大過去推升房價的主因不再發揮作用。房市價格因此出現「高檔盤整」的跡象。回顧近年變化，2021年營造工程物價指數年增率曾高達10.94%，2022年仍維持在7.36%，反映出當時建築成本的急速上升。隨後市場逐步穩定，2023年降至1.74%，2024年為1.99%，而今年更僅剩0.8%，幾乎可說回到疫情前的穩定區間。進一步觀察細項統計，營造工程的「材料類」年增率已連續5個月微幅下滑，顯示原物料價格回歸穩定。不過，「勞務類」工資在9月仍維持1.74%的年增率，而「機具設備租金」也仍有超過2%的漲幅，顯示人力與機具成本雖趨緩，但仍未明顯下降。曾敬德分析，目前造價雖不再推升房價，但也難
新北哪區最划算？千萬預算來這區
對於首購族、新婚夫妻或育兒家庭而言，買房除了考量價格，更在意居住空間是否寬敞實用。根據實價登錄資料統計，新北市中古屋最受歡迎的總價帶集中在1000萬至1500萬元之間，占比高達33.4%。那麼在這樣的預算範圍內，新北市哪個行政區能買到最多空間呢？永慶房產集團最新分析指出，淡水區與鶯歌區在相同預算下，平均購屋坪數都突破40坪，分別為44.2坪與41.3坪，是全新北表現最優的兩大區域。相較之下，位於蛋黃區的永和區則居住空間最小，僅有24.4坪，幾乎少了近一半。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水區因地理位置離雙北核心較遠，因此房價相對親民，讓消費者在相同總價下可購得更大面積。近一年內，淡水在1000萬至1500萬元區間的中古屋成交量高達919件，為新北市第一。區內舊市區生活機能便利，新市鎮也逐步發展，加上淡水捷運線通勤便利，未來淡江大橋與淡北道路完工後，聯外交通將更加完善，使淡水成為小資族與年輕家庭的熱門首選。而鶯歌區則受惠於鳳鳴重劃區發展與台鐵鳳鳴臨時站啟用，以及即將完工的捷運三鶯線，交通機能逐步提升。目前鶯歌區的中古屋單價僅約31.4萬元，相較鄰近的三峽區約40萬元更為實惠，因此吸引不
北台青年買房熱點揭曉！這10熱區曝
年輕人買房選哪裡最夯？根據永慶房產集團依據聯徵中心住宅貸款資料所做的統計顯示，北台灣25至35歲年輕族群購屋熱區前十名中，桃園中壢區以2,304戶奪下冠軍，平均每天就有6組申貸個案，成為青年首購首選地。整體來看，基隆、台北、新北與桃園生活圈中，桃園市共有四個行政區入榜，包括中壢區、桃園區、龜山區與蘆竹區。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，桃園相較雙北、新竹，房價相對親民，平均落在每坪三字頭，因此對於首次購屋的年輕族群具有高度吸引力，尤其是具備通勤需求的上班族。以中壢區為例，擁有台鐵、高鐵與機場捷運三大軌道交通，加上高速公路與國道客運等便利交通網絡，讓通勤族能輕鬆往返雙北與新竹。而青埔重劃區與傳統市區生活機能完善，不論是交通、就業還是購物娛樂一應俱全，讓中壢區穩居年輕人心中的購屋首選，近一年平均房價為每坪32.6萬元。桃園區則以2,028戶的青年購屋數量排名第二。此區是桃園市的行政與商業中心，政府機關、金融業與企業總部密集，就業機會充足，吸引大量青年定居。此外，中路、小檜溪與經國等重劃區發展迅速，推升新建案供給，帶動居住品質，平均房價約為每坪33.7萬元，CP值同樣不容小覷。至於新北市則有
賣自住房節稅全攻略！搞懂房地合一稅與土增稅優惠一次看懂
想在出售自住房屋時大幅減輕稅負，正確了解「土地增值稅」與「房地合一稅」的自用優惠條件非常重要。許多人為了享受優惠，會在賣房前才遷入戶籍，但永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，這兩種稅的判定條件並不相同，設籍時間、持有年限等細節都有明確規範，千萬別混為一談。土地增值稅的 10% 自用優惠稅率分為兩種形式：（一）「一生一次」優惠：出售前一年內，土地必須是住宅用地，且未作營業或出租使用；地上建物需為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並完成戶籍登記；都市土地面積不得超過約 90 坪，非都市土地不得超過約 211 坪。此優惠每人一生僅能使用一次。（二）「一生一屋」優惠：需先使用過「一生一次」後才可申請，條件更嚴格。出售前 5 年不得出租或營業，且土地所有權人或配偶、未成年子女必須持有並設籍該地滿 6 年，同時持有自用住宅滿 6 年；出售時，名下不得有該自用住宅以外的房屋。都市土地面積上限為約 45 坪，非都市土地為約 105 坪。依規定，土地現值由內政部每年 1 月 1 日公告，計算土地漲價總額後，通常適用 20% 至 40% 的累進稅率，但若符合自用條件，稅率可降至 10%，節稅效果相當明顯。至
雙北捷運宅哪裡最划算？3房公寓不到千萬入手
想靠近捷運又不想犧牲居住空間？永慶房產集團整理近一年台北捷運各站周邊3房以上住宅成交資料，統計出大樓與公寓平均總價最親民的前五名捷運站。結果顯示，淡水站和丹鳳站成為首選，讓預算有限的自住族也能輕鬆入手3房住宅。淡水站：遠離市中心換低房價淡水站周邊的大樓與公寓平均總價分別為1,288萬元與637萬元，是本次統計中最親民的捷運站。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，淡水房價低主要因距離市中心較遠，通勤時間較長，但隨著交通建設持續完善，該區便利性不斷提升，加上建築成本上漲，新大樓價格逐漸推高，大樓與公寓價格差距也明顯。丹鳳站：發展較慢，價格更具吸引力中和新蘆線的丹鳳站，大樓平均總價1,703萬元、公寓977萬元，居台北捷運站中第二名。陳金萍分析，丹鳳站所在的下新莊區整體發展相對緩慢，周邊有不少工廠，環境偏向住、工混合，且物件屋齡較高，因此價格較低。但丹鳳站鄰近輔大商圈、中正路核心及塭仔圳重劃區，生活機能成熟，加上政府都市計畫推動，房市仍具發展潛力。其他高性價比捷運站除了淡水與丹鳳，環狀線幸福站、中和新蘆線的三重國小站與新莊站周邊公寓也僅略破千萬門檻，對自住族來說仍具高性價比。幸福站位於新莊東側，
七都房市價差拉大！預售屋熱度不減、成屋價格持續修正
全台房市在「金龍效應」影響下熱度仍高，但交易量明顯放緩，價格變化也出現分歧。根據永慶房產集團最新實價登錄分析顯示，2026年第二季七大都會區的預售屋價格依舊維持高檔甚至微幅上升，但成屋市場卻呈現修正趨勢，使得兩者之間的價差持續擴大。其中除了台北市外，其餘六都價差均明顯拉大，尤以新北市最為突出。房市專家指出，新北市的預售屋市場依舊強勢。第二季平均單價達69.9萬元，較去年同期上漲超過13%，而成屋僅微升至44.6萬元，價差拉大至25.3萬元。主因在於建商對新興重劃區的前景普遍樂觀，土地與營造成本高漲使得預售案降價空間有限。然而成屋市場貼近實際交易狀況，價格變動相對溫和，反映出買方在面對高房價時的謹慎態度。中南部房市也出現類似走勢。以台中為例，第二季預售屋均價攀升至53.0萬元，但成屋卻從去年同期的32.6萬元降至30.8萬元，價差達22.2萬元。專家分析指出，台中近年大型建設持續推進，帶動大量新案進場，但市場冷卻後成屋價格快速修正，加上「買了即可入住」的優勢，使成屋成為更具實際性的選擇。高雄市的情況亦不遑多讓。第二季預售屋均價達40.6萬元，而成屋僅25.2萬元，價差高達15.4萬元。儘
